Hipoteka przymusowa a skarga pauliańska – korzystne orzecznictwo sądów

Wierzyciele posiadający tytuł wykonawczy mogą wnosić o ustanowienie hipoteki przymusowej na nieruchomości należącej do dłużnika. Problemem dla wierzyciela jest sytuacja, w której okazuje się, że dłużnik przeniósł własność nieruchomości na osobę trzecią (wyzbywając się w ten sposób wartościowego składniku majątku, z którego można byłoby prowadzić egzekucję). Chcąc prowadzić egzekucję z takiej nieruchomości wierzyciel musi wystąpić do sądu z żądaniem uznania czynności przenoszącej własność nieruchomości (np. sprzedaż, darowizna) za bezskuteczną wobec niego.

Czy po uzyskaniu wyroku uznającego czynność przeniesienia własności nieruchomości na osobę trzecią za bezskuteczną, wierzyciel na zabezpieczenie swoich roszczeń może ustanowić hipoteką przymusową na nieruchomości aktualnego właściciela nieruchomości? W przeszłości sądy wieczystoksięgowe w takich sytuacjach częstokroć hipoteki przymusowe ustanawiały stąd niejedna nieruchomość po dziś dzień obciążona jest takim właśnie wpisem w księdze wieczystej stanowiąc przeszkodę dla sprzedaży nieruchomości.

Jednak zgodnie z aktualnym orzecznictwem wpis takiej hipoteki skutkuje powstaniem niezgodności stanu prawnego z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości i pozwala na korektę treści księgi wieczystej w drodze powództwa o uzgodnienie.

Zgodnie z orzecznictwem:

  • wyrok Sądu Najwyższego z 4 lutego 2015 r., sygn. IV CSK 170/14

„Prawomocny wyrok uwzględniający powództwo wierzyciela przeciwko osobie trzeciej na podstawie art. 527 k.c. nie stanowi podstawy wpisu hipoteki przymusowej, o której mowa w art. 109 ust. 1 u.k.w.h., obciążającej nieruchomość osoby trzeciej nabytą w wyniku czynności uznanej za bezskuteczną.

  • postanowienie Sądu Najwyższego z 5 grudnia 2008 r., sygn. III CZP 121/08

w sprawie o usunięcie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, sąd bada rzeczywisty stan prawny nieruchomości, przez który należy rozumieć stan zgodny z prawem materialnym.”

Z orzecznictwa wynika brak podstaw dla wpisu hipoteki przymusowej na nieruchomości osoby trzeciej niebędącej dłużnikiem. Wpis hipoteki przymusowej jest możliwy na nieruchomości, do której dłużnik ma tytuł prawny, co potwierdza m.in. wyrok Sądu Najwyższego z 26 czerwca 2013 r., sygn. V CSK 347/12.

Wierzyciele, nierzadko zaskoczeni podejmowanymi przez osoby trzecie po wielu latach działaniami mającymi na celu ustalenie treści księgi wieczystej, podnoszą argumenty nadużycia praw podmiotowych, sprzeczności z zasadami współżycia społecznego oraz próbują zakwalifikować hipotekę przymusową jako środek egzekucyjny. Jednak w świetle obowiązujących przepisów żaden z tych argumentów nie powinien być skuteczny zaś niezgodność powinna podlegać usunięciu w trybie powództwa o usunięcie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym.